Een huis kopen in Italië: het circus rond Casa Fontana in de regio Marche is begonnen

Deel 2 van de perikelen rond het kopen van een huis in Italië. Aspirant kopers let op! Eigenlijk begint het hele circus pas als je voor een huis gekozen hebt. De eerste stap is het 'reserveren' van het huis bij de makelaar. De reservering van een pand geldt meestal voor een periode van maximaal twee weken. Hiervoor betaal je een bedrag van bijvoorbeeld 1000 Euro, wat de serieuze aard van je interesse aangeeft en waardoor de eigenaar wordt verplicht het huis binnen de vastgestelde periode alleen aan jou te verkopen. Het bedrag geldt slechts als borg, je krijgt het terug als de deal niet wordt geaccepteerd (je kan dus niet zelf op je bod terugkomen, dat kost je 1000 Euro) of het geldt als aanbetaling voor de fee van de makelaar als de deal wel rond komt.

De onderhandeling

Makelaars in Italië zijn vertegenwoordiger van de verkopende partij en de kopende partij. Ze noemen zich dan ook vaak intermediair en verlenen voornamelijk service voor het bij elkaar brengen van koper en verkoper (letterlijk en figuurlijk) en organiseren het hele proces. Vaak zijn makelaars ook bouwkundig onderlegd en geven advies over de staat van het pand. Als je dit niet helemaal vertrouwd is het verstandig ook een onafhankelijke partij naar het pand te laten kijken, maar grote gerenommeerde kantoren gooien niet graag hun naam te grabbel. Het is dan ook verstandig om met andere clienten van een makelaar te spreken over hun ervaringen, voor definitief met iemand in zee te gaan.

Pas op voor augustus en andere vrije dagen

De reservering wordt vaak gecommuniceerd door middel van een officieel bod op papier, waarin je al je eisen duidelijk kunt weergeven. Met dit bod gaat de makelaar naar de verkopende partij en dan begint het wachten. Onze ervaring is dat er veel geduld nodig is bij het kopen van een huis in Italië. Toen wij na ons bod twee weken niets hoorden hebben wij op de dag dat onze reservering afliep dus maar zelf gebeld om te vragen hoe het ervoor stond. De makelaar had nog niets gehoord. Nou hadden wij de fout gemaakt om in augustus een bod te doen en dan ligt vrijwel alles plat in Italië. Onze reservering werd verlengd en uiteindelijk pas vier weken na ons bod, hoorden wij dat die niet geaccepteerd werd en dat de vraagprijs met 50.000 Euro was verhoogd. Al eerder heb ik aangegeven dat Italianen niet graag afstand doen van een huis en het feit dat wij er voor wilden betalen, maakte het huis alleen nog maar meer aantrekkelijk. Wij hebben ons teruggetrokken en de makelaar ook, het huis is nu toch maar een vakantiehuis van de familie gebleven.

Dit jaar hebben we weer geen goede periode uitgekozen om te bieden: Pasen. Pas op de dag voor het aflopen van de reserveringsperiode hoorden we een eerste reactie op ons bod. Gelukkig, het leek er meteen op dat ze het huis nog steeds wilden verkopen. Ze kwamen meteen met een heel redelijk tegenbod, eerlijk gezegd nog beter dan verwacht. De eerste 'dance of joy' was gepast. Na er een nachtje over geslapen te hebben, zijn wij teruggegaan met opnieuw een gedurfd tegenbod. Vijf dagen later kwam het verlossende telefoontje: ze waren akkoord.

Een geluk dat de eigenaars in scheiding lagen

Wij hadden in deze succesvolle onderhandeling het voordeel dat de eigenaren in scheiding lagen. Scheiden is in Italië een alles behalve gemakkelijke aangelegenheid, dus zij lieten veel werk aan de makelaar over en hadden waarschijnlijk enige haast bij het verkopen van het laatste wat ze nog aan elkaar verbond. (Een sappig detail is dat deze mensen al in de zeventig waren!) Het is altijd handig om iets over de tegenpartij te weten te komen. Wij hebben veel gehad aan de informatie dat ze wel dichtbij woonden, maar er toch al heel lang niet waren geweest en de hele boel vervallen was (de liefde voor het huis was dus ook al een tijdje over), dat ze al vrij oud waren (ze deden een heel raar tegenbod, wat ons deed vermoeden dat ze nog in Lires dachten en zo konden we hun waarschijnlijke ondergrens vaststellen) en natuurlijk het feit dat ze in scheiding lagen, waardoor ze misschien wat meer haast zouden hebben.

De aankoop - de compromesso

Nadat ze ons bod geaccepteerd hadden, hadden wij een paar uur het gevoel van 'die is binnen', maar zo makkelijk gaat dat niet. Na een periode van drie weken onderhandelen, ging nu een periode in van vijf weken om het voorlopige koopcontract, de Compromesso, rond te krijgen. En dat is nog snel, want wij hadden natuurlijk geen baan en konden er dus fulltime mee bezig zijn. Deze periode is nog steeds heel onzeker, want geloof me, champagne smaakt pas goed als er een handtekening van beide partijen op een papier staat. Te vroeg juichen, de huid al verkopen, etc. is nou eenmaal niet handig in deze kwestie.

Het tekenen van de Compromesso was in ons geval een hele zit. Drie en een half uur waren we met de makelaar en de tolk te gast bij de advocate van de vrouw. De man en zijn advocate waren ook aanwezig, een hele delegatie dus. Helaas was nog niet iedereen het over alles eens voordat we daar aankwamen.

De buren hebben het eerste recht van kopen

We begonnen dus met een discussie van een half uur over het 'pre-emption right', het recht van de omringende boeren om het te koop staande bouwland als eerste te kopen. Dit is een ingewikkelde zaak, omdat je al snel drie of vier boeren hebt die het land kunnen kopen voor de prijs die jij in het koopcontract gaat zetten. Omdat je over land 18% overdrachtsbelasting betaald in plaats van 4 of 11% (deze percentages kunnen inmiddels zijn gewijzigd) over een pand (hangt ervan af of het je eerste of tweede huis is), zal je er altijd bij gebaat zijn voor het land maar een klein aandeel van de afgesproken verkoopsom in het koopcontract te zetten. Maar omdat je met deze truc weer het gevaar hebt dat de boeren het land graag willen kopen voor zo'n goede prijs, is het een moeilijke afweging. Wij hadden het geluk dat er een boer al een aantal jaren ons bouwland bewerkte. Deze boer heeft in deze situatie als enige het recht om het land te kopen, hij heeft er als het ware meer recht op. Onze boer was gelukkig niet geanteresseerd in ons stukje land en wilde dit ook wel bij de notaris verklaren, zodat wij een vrij lage prijs voor het land hebben kunnen betalen en hierdoor overdrachtsbelasting hebben uitgespaard.

Het helpt als je weet wanneer het snoeitijd is

Gelukkig hebben wij wel kunnen bedingen dat we vanaf het tekenen van de Compromesso de toegang tot het huis zouden krijgen om met het opknappen van het huis en de tuin te beginnen. Meestal krijg je pas de sleutels in handen bij de daadwerkelijke overdracht, de Notarial deed of Atto. Hierbij hebben we handig in kunnen spelen op de groene vingers van de gemiddelde Italiaan die precies weet wanneer gras gemaaid en bomen gesnoeid moeten worden. Dankzij de bomen konden wij meteen na het tekenen van de Compromesso aan de slag.

Eindelijk Prosecco tijd

Na twee maanden, precies op de uiterste datum die in de Compromesso was vastgesteld, hebben we de echte overdracht kunnen tekenen. Dit was eigenlijk veel minder spannend, want tegen de tijd dat je het huis echt koopt, is alles van voor naar achter gecontroleerd. Zo waren wij er zeker van dat er geen onjuiste gegevens in het kadaster stonden, dat er geen schulden meer op het huis rusten, dat er geen enorme verborgen gebreken waren (we woonden er al twee maanden) etc. De Atto is vooral een gelegenheid met veel handtekeningen en handenschudden. En daarna natuurlijk een heerlijke Prosecco om het te vieren!

Photo Credit: castgen via Compfight cc Photo Credit: Luigi_Alesi via Compfight cc Photo Credit: otrocalpe via Compfight cc Photo Credit: Luigi_Alesi via Compfight cc Photo Credit: Luigi_Alesi via Compfight cc Photo Credit: Luigi_Alesi via Compfight cc Photo Credit: ancasta1901 via Compfight cc Photo Credit: Luigi_Alesi via Compfight cc