Credit: Sotheby Realty - Trulli renovaties in Puglia
Credit: Sotheby Realty - Trulli renovaties in Puglia

Wat betreft het investeren in vastgoed loopt het de laatste jaren storm in Puglia. Was dit tot voor kort nog een onbekende streek voor ons Noord-Europeanen, dat is nu drastisch veranderd. Vooral nadat de Britten hier een aantal jaren geleden nog halve dorpen tegelijk opkochten (die hausse is vanzelfsprekend al lang voorbij), is het nu onze beurt om de huizen en trulli Puglia te ontdekken. En sinds budget airlines nu regelmatig Bari en Brindisi aanvliegen is dat heel gemakkelijk geworden. Wil je de verschillende woonvormen ontdekken, er is veel meer mogelijk dan de trullo. 

Woonhuis in Ceglie Messapica Puglia bij Realmente.nl

Als ik de eerste trullo (meervoud trulli) tegenkom, stop ik de wagen. In het echt zijn deze bouwsels nog merkwaardiger dan ik had verwacht. Je zou ze goed kunnen plaatsen in het dromerig hobbits landschap, een stenen punt met een raar ornament er schuin bovenop. Als je eenmaal in de Itria vallei bent is het alsof ze overal uit de grond oprijzen. In Alberobello, een Unesco Werelderfgoed, staan er meer dan 1500; op, over, naast en onder elkaar. Er bestaat in Puglia een behoorlijke 'expat' community. Veel renovaties worden door buitenlandse architecten gedaan, dit vergemakkelijkt zeker de communicatie wanneer je Engels spreekt en de hechte gemeenschap wil ook zeggen dat je snel in contact komt met de betere bouwondernemingen. 

trulli

Puglia werd 10 jaar geleden nog omschreven als het onontdekte gebied van Italië en nog steeds is het binnenland, weg van de grote trekpleisters als het boven omschreven trullidorp en Ostuni (het witte stadje), compleet origineel en onbedorven door het internationale volk dat met bussen vol uit Japan, de Verenigde Staten en Engeland lijkt te komen.

Kies de gewenste woonvorm op basis van je behoeften en budget

Puglia heeft voor elk wat wils, maar het heeft ook een aantal unieke typische woningen die je alleen hier kunt vinden. Daarom zijn ze het meest gewild:

De Trulli

De historische landelijke onderkomens met kegelvormig dak, soms vrij klein, je hebt ze al vanaf 25 m² tot ongeveer 100 m² als er meerdere trulli aan elkaar zijn gebouwd. In het verleden bouwden families er trulli bij als de huishouding groter werd. De koopprijs is doorgaans ook hoger, want je betaalt een premie voor het erfgoed. De hoofdruimte kan een probleem opleveren als je het met een wat groter gezin gaat bewonen! 

De Lamia(e)

Dit zijn landhuizen die meestal een gewelfd plafond hebben en dikke muren als bescherming tegen de zomerhitte. Ze zijn in het algemeen wat groter, gewoonlijk tussen 90 en 130 m². Veel ervan zijn verlaten, wat een geweldige kans kan zijn omdat ze met een redelijk stuk grond erbij gekocht kunnen worden voor ongeveer € 100.000.

Lamia in Puglia bij Realmente.nl

De Masserie

Dit zijn historische boerderijclusters, ook wel herenhuizen in het verleden, en is het grootste type oorspronkelijke bouw, ze beginnen meestal bij een koopsom van € 150-220.000 voor ongeveer 200 m² als ze flink gerenoveerd moeten worden. Is de renovatie al uitgevoerd dan kunnen de prijzen behoorlijk oplopen en het landgoed beslaat dan al gauw een paar duizend vierkante meter, inclusief binnenplaatsen, zuilengangen, kloostergangen en kapellen. Daarom zijn de grotere gewoonlijk geschikt voor hotels, de kleinere voor een royale villa en de middelgrote voor een echte luxe woning.

Een perceel

Perceel aan zee in Puglia Realmente.nl

Dit geeft de grootste flexibiliteit en is de geschiktste keuze voor wie op zoek is naar een huis met een maximum aan maatwerk. Als het perceel agrarisch is, zoals de meeste van deze percelen, betekent dit dat je bijvoorbeeld met twee hectare een vrij ruim huis kunt bouwen, met veel slaapkamers en royale woonruimtes. De koopprijs ligt gewoonlijk tussen € 40 - 70.000 per hectare, afhankelijk van de kwaliteit van begroeing op het terrein en het uitzicht waarvan je kunt genieten.

Wat moet je precies weten over de trullo (trulli)?

De ronde vorm schept ruimte van binnen; trulli die aan elkaar gebouwd zijn hebben ronde doorgangen die de kamers onderling verbinden. Grote trulli kunnen zelfs uit twee woonlagen bestaan. Vroeger kon een familie in één kegel wonen, maar hoe rijker en hoe groter de families, werden er in de loop van de tijd meer kegels aangebouwd. Onderweg heb ik trulli complexen gezien met wel 15 punten. Veel trulli zijn inmiddels al verbouwd en gemoderniseerd door nieuwe eigenaars, waaronder een groot aantal buitenlanders.

Fotogallerij Trullo & Masseria renovaties

 

 

De grappige kleine huisjes met puntdaken zijn iconisch voor Puglia. De eerste trulli gaan terug tot de prehistorie van de Itria Vallei, er waren nederzettingen en de tholos (koepel in het Grieks) die er toen stonden waren bouwsels die werden gebruikt om de doden in te begraven. De oudste trulli, zoals we die nu kennen, zijn te vinden in Alberobello en dateren uit de tweede helft van de zeventiende eeuw. Het stadje Alberobello is ontstaan doordat de boeren toestemming kregen van hun leenheren uit Conversano en Acquaviva om huisjes te bouwen door de stenen los op elkaar te leggen zonder leem of mortel te gebruiken, zodat bij controle de huisjes snel konden worden afgebroken. Ook toen al werden er slimme manieren gebruikt om belasting te ontduiken.

En die witte mysterieuze tekens op de daken dan? Je ziet de magische tekens en symbolen zoals een kruis, een hart of een swastika. Sommige zouden van heidense oorsprong zijn en andere weer van christelijke. Men geloofde dat deze tekens het kwaad buiten de deur konden houden het zgn. ´boze oog´ (mal occhio). Het zou bescherming brengen voor het gezin, of ter ere van een god zijn en konden ook weer voor een goede oogst zorgen. 

Wat kost het om te investeren in Puglia?

Voor nieuwbouwwoningen (die zijn er ook natuurlijk) kun je denken aan ongeveer € 500 / m² voor de betonstructuur en dan vanaf € 1000 / m² voor de muren en de afwerking, wat kan oplopen tot 3 of 4k per vierkante meter naar gelang de gebruikte materialen. Het toevoegen van een zwembad kost meestal zo'n 40-50k Euro voor een middelgrote pool van 40 m². Renovatiekosten variëren uiteraard sterk, afhankelijk van het type woning, het gewenste afwerkingsniveau en de begintoestand van de woning.

 Credit Sotheby Realty Puglia Trullo Renovatie

Kosten van het renoveren van een Trullo

Trulli zullen typisch hogere kosten met zich meebrengen om te renoveren, omdat het oude structuren zijn met zeer dikke muren en als je besluit om de indeling van binnen te veranderen, wat meestal het geval zal zijn, is het erg moeilijk om vooraf te weten wat de conditie is van de binnenkant van de muren, en dus om de bouwtijd en -kosten te weten. Een aannemer zal gauw zeggen "je weet niet wat je tegenkomt". In tegenstelling tot andere bouwwerken zijn trullo-muren erg dik (soms meer dan 1 meter). De muren zijn hebben een buiten- en een binnenhuid van steen en is daartussen gevuld met aarde, puin en steen. Dit maakt het moeilijk om er doorheen te breken en om bijvoorbeeld een raam te installeren of een afvoerpijp door de muur te steken. Bovendien zijn de ronde muren en kegelvormige plafonds onderling met elkaar verbonden en ondersteunen ze elkaar. Je kunt dus niet zomaar een muur wegbreken. Trulli zijn vaak klein en donker en het inzetten van nieuwe ramen en deuren is gezien de muurdikte geen goedkope onderneming. 

Credit Sotheby Realty Puglia - Trullo Gemma (ook te huur)

Trulli zijn beschermd erfgoed, je mag dus niet zomaar alles doen wat je goeddunkt. Net als een oude olijfboom mag je ze niet afbreken en bij restauratie moet je de trullo intact houden. Het goede nieuws is, dat je in bepaalde regio's bij het restaureren van een bestaande woning normaal gesproken 20% meer volume mag bijbouwen, maar bij een trullo mag dat tot 100%. 

Kosten van het renoveren van een Masseria

Lamie en Masseria zijn vergelijkbaar qua verbouwingskosten. Als het huis geen structurele renovaties nodig heeft en je tevreden bent met de indeling, de bouwkosten normaal gesproken bij € 500 / m² beginnen, inclusief nieuwe keuken en badkamers, nieuwe deuren en pleisterwerk in het hele huis, nieuwe elektriciteit, watersystemen enzovoort. Die prijs loopt gemakkelijk op tot € 1.000 en 1.500 / m² als je ingrijpender werken wil uitvoeren, zoals nieuwe ramen en deuren, constructiewerkzaamheden en als delen van het huis moeten worden afgebroken en opnieuw gebouwd omdat ze misschien onveilig zijn. Wil je vloerverwarming, vloeren van natuursteen, ramen van hout, dan kan die renovatieprijs zeker verdubbelen of zelfs verdrievoudigen, afhankelijk van de omstandigheden.

Het tweede of derde Toscane

trulli 1

Iedere keer als een nieuwe regio marketing geld te besteden heeft, wordt het een tweede Toscane genoemd. Dat is eigenlijk heel onrechtvaardig, want als er één regio is die volkomen anders is en in de verste verten niet op Toscane lijkt, is het Puglia wel. Vroeger kwamen hier genoeg Engelse makelaarskantoren die streek afstropten om elk los- en vaststaand trullootje op te kopen maar sinds Brexit is de vraag wat gekalmeerd. 

Masseria of Lamie, de betere investering?

De grote versterkte boerderijcomplexen, de Masseria's en Lamies zijn eigenlijk een veel betere investering als je een B&B, hotel of zelfs groot vakantiehuis zou ambiëren. De prijzen zijn nog wel redelijk in vergelijking met andere zuidelijke landen maar een volledige renovatie is meestal nodig, instapklaar zijn ze helaas bijna nooit. Grappig is het feit dat ze trullo's verkopen per punt: men kan momenteel nog wel een enkele punt (1 ruimte) kopen voor zo'n Euro 30.000, maar meestal is het in dat geval niet meer dan een hoop stenen en moet een grondige restauratie de rest doen. Er is gedurende de pandemie een behoorlijke daling van de gemiddelde huizenprijs geweest en ben je op zoek naar een leuk verblijf voor enkele maanden dan kun je zeker voor een paar honderd euro per maand in Puglia terecht. Na een paar maanden kun je als nog beslissen of je er een grotere investering wilt doen.  

trullo

Als projectontwikkelaar in Puglia?

Ik ben een dagje op sleeptouw genomen door een architect en een lokale projectontwikkelaar, hoewel dit een groot woord is voor de man in kwestie. Dino verhuurt Trulli's als Bed & Breakfast of als vakantiewoning. Hij koopt ze, verbouwt ze en verhuurt ze. Simpele zaak, en het loopt als een trein. We gaan naar een dorpje buiten Alberobello en na een paar kilometer over een onverharde weg tussen met droogstenen muren omheinde olijfboomgaarden, vijgenbomen en reusachtige cactussen komen we bij een 5 punts trullo. Of zoals ze ter plaatse genoemd worden, 5 kegels of te wel 5 coni. Aan de buitenkant zien ze er nog goed uit, stevig en alsof ze pas geschilderd zijn. Toch is de woning al geruime tijd verlaten door de laatste bewoners die hun schoenen nog bij de voordeur hebben laten staan.

trulli 5

Dino zegt dat hij er 90-100.000 Euro voor heeft betaald inclusief zo'n 3000 m2 grond, mijn idee is dat hij er nooit meer dan de helft van dat bedrag voor heeft gegeven. Met de architect bespreekt hij de verbouwing, drie appartementen ieder met eigen ingang en terrasje, zwembad in de tuin en weg met al die (nu nog prachtige) begroeiing. Ik tel meerdere kersenbomen, olijfbomen, vijgen, artisjokken, aardbeien, allerlei tuinkruiden, zucchini's, tomaten, te veel om op te noemen en alles wordt omlijst door die leuke witstenen muurtjes.

Over de prachtige en stokoude wijnrank die tegen het huis staat moet hij nog even nadenken. Hij zal wel gelijk hebben; als je de zaak als vakantiewoningen verhuurt moet je geen extra onderhoud aan de tuin hebben. Daarnaast hebben de meeste woningen, trulli of een ander soort, hun eigen waterbronnen in de tuin en hoeft waterleiding niet te worden aangelegd. Later gaan we naar een 3-punts die al gerenoveerd is. Wat me vooral opvalt, is dat de woningen van binnen heerlijk koel zijn en dat schijnt tevens de reden te zijn van deze zeer oorspronkelijke bouwstijl. Een noodzaak in de hitte van Puglia, waar eind mei de temperatuur overdag al rond de 30°C is.

Meer en meer komen mensen van buiten Puglia om hier hun tweede huis te kopen want het is een ideaal vakantieland, met de zee nooit verder weg dan 30-40 km, een gastronomisch paradijs, heerlijke (en goedkope) lokale wijnen en een temperatuur die zelden onder de 15°C komt.

trullo 1

trulli


Over dit artikel


Meer over dit onderwerp?

  • Puglia
  • Italië
  • Kaart ligging :