Huis kopen in Italië

Het aankoopproces in Italië is vrij eenvoudig, maar er zijn een paar stappen onderweg waar je op moet letten. Deze stappen hebben we op volgorde geplaatst, maar het zou best wel kunnen zijn dat de orde wat door elkaar gaat lopen in de praktijk. 

Hoe ga je het onroerend goed in Italië financieren?

Je budget is eigenlijk het belangrijkst. Voordat je gaat zoeken moet je dit vaststellen. Ga je een hypotheek vragen voor het huis of ga je alles zelf financieren.  Als je van plan bent om een hypotheek op het onroerend goed af te sluiten dan ga je het beste praten met een vastgoed consulent die je naar een goede leeninstelling kan verwijzen. Aangezien papierwerk en administratieve zaken in Italië enige tijd in beslag kunnen nemen is het verstandig om hypotheek onderhandelingen helemaal in het begin van het aankoopproces te starten. Je kunt uiteraard kiezen of je een deel (50%) of een volledige hypotheek wilt afsluiten, zelfs als je niet van plan bent om hier voltijds te gaan wonen. De bank in Italië zal na een periode van onderzoek hopelijk terugkomen met een positief antwoord. 

Een Italiaanse bankrekening en fiscaal nummer aanvragen (Codice Fiscale)

Wil je in Italië iets kopen dan moet je een Italiaanse bankrekening en een Italiaanse fiscale code, Codice Fiscale, bezitten. Dat laatste is vrij gemakkelijk en pijnloos, de Italiaanse belastingdienst (Agenzia Entrate) staat hiervoor tot je dienst.  Wanneer je ooit in Italië hebt gewerkt kan het zijn dat je al een Codice Fiscale hebt. Dit kun je verifiëren door de volgende link te raadplegen, wanneer je een geboorteplaats, je luogo di nascita  moet invullen werkt het het beste door Paessi Bassi of Belgio in te vullen. Een bankrekening is moeilijker, soms moet je een reeks documenten aandragen, soms moet je ook persoonlijk aanwezig zijn. Tegenwoordig is er ook de N26 bank die het veel gemakkelijker heeft gemaakt, ze geven helaas (nog) geen hypotheken. Om een Italiaanse bankrekening aan te vragen moet je persoonlijk aanwezig, de fiscale code kan ook eventueel worden aangevraagd bij de Ambassade/Consulaat in het land waar je woont. Wij raden je aan om zowel de bankrekening als de fiscale code in het begin van het huizenjachtproces te regelen. 

Hoe zoek je een huis in Italië?

Je kunt altijd een makelaar in arm nemen om iets te zoeken, maar als je het zelf wil doen dan raad ik je aan liefst eerst een goede cursus Italiaans te volgen. Je kunt je natuurlijk ook oriënteren op websites in Italië, de grootste is Immobiliare.it, maar mijn preferentie gaat uit naar de website Idealista.it die zich vooral toelegt op aanbiedingen van particulieren. De waarheid is helaas dat de Italiaan meestal een makelaar in arm neemt voor de verkoop van zijn eigendommen, 90% spreekt geen andere taal dan Italiaans. In het duurdere genre is er meestal wel iemand die Engels spreekt. Makelaars, de meesten werken tegelijk voor de kopende en de verkopende partij, kunnen je meestal goed informeren over het gebied waar je iets zoekt. Naast de huizen die op een website staan van een makelaar zijn er ook veel huizen te koop waarvan de eigenaar meer privacy wenst en waar alleen privébezichtigingen worden gedaan. Wil je weten wat de vierkantemeterprijs is per regio, plaats etc. dan kun je de volgende pagina raadplegen. https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/.  Het hoogste is de vierkantemeterprijs in Trentino Alto-Adige, het laagst in een regio in het zuiden zoals Calabrië. 2020 was waarschijnlijk het beste jaar om te kopen in Italië sinds de afgelopen 10 jaar, de prijzen gingen in het begin van 2021 al weer lichtjes omhoog.

Moet ik de woning laten taxeren?

Je bent in Italië niet verplicht om een taxatie te laten maken van het onroerend goed en als koper ga je daarvoor betalen, de prijs ligt meestal rond de € 800. Als je een taxatie wil  laten uitvoeren dan moet je een zogenaamde 'geometra' raadplegen, zo heet een taxateur in Italië. Let op, want als je van plan bent om bouw- of renovatiewerkzaamheden uit te voeren dan moet je dezelfde geometra inhuren, kosten vanaf € 2500.  In Italië koop je het onroerend goed altijd "in de staat waarin het zich bevindt" en daarom is het belangrijk dat je het onroerend goed controleert en over de prijs onderhandelt voordat je een, wat wij noemen een voorlopig koopcontract tekent, de zogenaamde ´compromesso´.

Wat is een 'Compromesso'? 

Zodra de prijs en de voorwaarden voor de aankoop zijn overeengekomen met de verkoper is het tijd om het eerste contract, de Compromesso, te ondertekenen. Dit is een contract waarin de verkoopprijs wordt vastgelegd en wanneer het definitieve contract zal worden opgesteld. Zodra het contract is ondertekend, bindt de Compromesso zowel jou als de verkoper aan de verkoop. In dit stadium wordt verwacht dat je een voorschot betaalt (gewoonlijk 10-15% van de verkoopprijs van het onroerend goed) en de commissie van de eventuele makelaar wat meestal zo'n 3% bedraagt. Als je je terugtrekt na ondertekening van het compromesso, verlies je deze aanbetaling en de commissie.

Hoe gaat het bij de notaris in Italië?

De definitieve akte wordt opgemaakt door de notaris, de Notaio, daar ben je toe verplicht.  De notaris zal ook controles uitvoeren voordat het contract wordt ondertekend: of het huis wel vrij is van hypotheken, of de verschuldigde belasting is betaald, of het huis eigendom is van de mensen die het verkopen, enz. De laatste betaling aan de verkoper ben je op dit moment verschuldigd, je moet ook een vergoeding betalen aan de notaris voor zijn diensten en de aankoopbelasting (tussen €800 en €1000). Deze betalingen worden meestal gedaan met een cheque (een zogenaamde Assegno Circolare die je kunt krijgen bij je bank, ook al zijn bankoverschrijvingen nu ook wel mogelijk, maar vraag dit eerst!). Als je geen vloeiend Italiaans spreekt  moet je een vertaling laten maken van het contract door een erkende vertaler die ook aanwezig is om te vertalen tijdens de ondertekening van het contract bij de notaris. De vereniging van Italiaanse notarissen heeft een mooie pdf over het gehele proces en meer informatie over het wonen in Italië voor buitenlanders die je hier kunt downloaden. https://www.notariato.it/sites/default/files/Guida%20Inglese%20DEF.pdf

Reken maar op ongeveer 10% van de koopprijs voor de aankoop. Er is ook nog een overdrachtsbelasting die varieert afhankelijk van het feit of dit je eerste residentie is en dus een inwoner bent van Italië, dat noemen ze hier Prima Casa.  Deze belasting is hoger als je van plan bent om te kopen als tweede huis, je begrijpt het al, dit is de Seconda Casa. Als je een woning koopt als eerste huis is de overdrachtsbelasting van 2% van de fiscale waarde van de woning en als  het een tweede huis betreft, maar liefst  9%. Het ligt anders in het geval je een nieuwbouwhuis koopt (wat niet veel voorkomt) want dan betaal je 'maar' 4%.